‘아파트 투자는 사이클이다.’ 이 책은 폭등장 이 후 하락 초입의 시장과 심리 변화, 긴 터널과도 같은 하락장 끝에서 어떻게 기회를 잡을 것인지에 대한 책입니다. 책 초반부분은 일반적인 투자 내용으로 쉬운 내용으로 구성되어있고 사이클 투자의 핵심인 언제 하락장이 오고 언제 상승장이 시작되는지에 대한 내용은 후반부에 있습니다. 시간이 없는 분들은 뒷부분 1/4 정도만 읽어도 책의 핵심적인 내용은 모두 가져가실 것으로 생각됩니다. 유익한 내용들이 많으나, 뼈속까지 이과인 저는 처음에 아파트 투자 사이클에 대한 수식과 법칙을 기대했으나, 그런 내용은 없었습니다.
- 아파트 투자는 사이클이다.
- 아파트사이클연구소 이현철 지음
- 출간 : 2022. 10. 28
자본시장은 사이클에 따라 움직입니다. 폭등 뒤 하락장은 반드시 온다.
어디에 있는 어떤 아파트를 사느냐보다 더 중요한 건 언제 사느냐입니다. 시기를 잘못 택한 투자 선택은 과도한 이자 부담의 부메랑이 되어 내 목을 치게 마련입니다.
버스는 또 옵니다. 기회는 또 옵니다. 투자는 2, 3년 하고 끝나는 것이 아닙니다. 투자는 전 인생을 걸쳐 하는 것입니다. 조급하면 실패할 수밖에 없습니다. 유연한 프레임을 지녀야 합니다. 모두가 뛰어드는 꼭지가 아닌, 하락장의 기회에 아파트를 사야 합니다.
상승장 이 후 하락장을 대비해야 합니다. 폭등이 있기에 폭락이 있는 것입니다. 높이 올라간 만큼 더 깊이 떨어질 수밖에 없습니다. 폭등한 부동산은 위험자산입니다. 저점에 있는 부동산은 안전자산이며 최고의 투자상품입니다. 겁나서 죽을 것 같을 때 사야하고 좋아서 죽을 것 같을 때 팔아야 합니다. 진짜 부자는 높은 도약을 위해 하락장에서 낮게 웅크리기 마련입니다. 시장 앞에서는 겸손하고, 상승장이라는 만루의 기회가 왔을 때 홈런을 노려야 합니다.
영원히 상승이 계속되리라는 믿음에 사로잡혀 세상을 대했다면, 하락장에서 정반대로 벌어질 일 또한 감당해내야 할 것입니다. 스스로 군중으로부터 벗어나 철저한 개인주의 방식으로 사고해야 합니다. 다수의 군중은 늘 평균치에 불과합니다. 그저 아무것도 아닌 한 사람에 불과합니다. 군중은 소수의 성공적인 개인과는 정반대에 서 있는 무리일 뿐입니다. 모든 사람이 시장에 참여할 때가 가장 위험한 때입니다.
아파트 상승장 3단계 (하워드 막스 메모 인용)
- (1) 미래를 내다보는 소수가 시장이 나아질 것이라고 전망
- (2) 대부분의 투자자가 시장이 나아지고 있다고 파악
- (3) 모두가 앞으로는 영원히 좋아질 것이라고 착각 (집을 안사는 것이 미친 짓, 벼락거지)
아파트 하락장 3단계
- (1) 미래를 내다보는 소수가 시장이 안 좋아질 것이라고 전망
- (2) 대부분의 투자자가 시장이 안 좋아지고 있다고 파악
- (3) 모두가 앞으로는 영원히 하락할 것이라고 착각 (집을 사면 미친 사람 취급)
하락장에서 준비하고 공부하여 실력을 키워야 합니다.
상승장에서 하는 공부는 벼락치기입니다. 부동산 공부는 상승장이 아닌 대중의 관심이 시들해진 하락장에 꾸준히 실력을 키워야 합니다. 하락장 때 공부하고 틈틈이 입장하며 마음에 드는 물건을 점찍었다가 상승의 사이클 초입에 과감하게 들어가야 합니다. 시장이 안 좋아서 모두가 투자 공부를 놓았을 때 반대로 공부하고, 시장이 상승해서 그제야 허둥지둥 남들이 공부할 때 여유있게 투자에 뛰어들어야 합니다. 인생에서 시험은 한 번이 아닙니다. 이번 시험을 망쳤다고 공부를 딱 끊으면 다음 시험도 망칩니다. 남들이 공부하지 않을 때 공부하는 것이 진짜 부자가 되는 첫걸음입니다. 서두르지 말되, 쉬지 않아야 합니다.
기회가 올 때까지 시장을 떠나지 말고 버텨야 합니다. 바보가 떠난 자리를 새로운 바보가 채웁니다. 시장의 승리자는 여전히 시장에 남지만, 실패한 바보는 시장을 저주하며 떠나고 그 빈자리를 새로운 바보가 차지합니다.
아파트 사이클의 5단계
하락 → 상승 초기 → 상승 → 조정 → 폭등 → 하락
(1) 폭등 → 하락
집값은 올랐는데 집을 보러오는 사람이 없습니다. 호가와 실거래가의 갭이 커질 때 (매매가와 전세가의 갭이 벌어짐), 그래서 매수 심리가 주춤해서 거래량이 떨어질 때가 하락의 전조 (상승장의 끝 무렵) 입니다. 그러다가 하락 초입에는 집값이 전세가 가까이 떨어지고 그 돈을 주고 전세를 들어오려는 사람이 없어집니다. (매매가와 전세가의 갭이 줄어듦)
폭등 뒤에는 하락이 찾아오고 하락의 시그널은 신규 분양단지의 미계약, 미분양 발생입니다. 시장하락의 초기 시그널은 미계약으로 인한 미분양입니다. 가장 강력한 하락시그널 (끝판왕) 은 입주 후 미분양 (준공 후 미분양)입니다. 미분양이 발생하면 어떠한 노력으로도 하락의 방향을 돌리기에는 늦었습니다. 그 어떤 부양책이나 규제 완화로도 돌이킬 수 없는 하락장의 늪이 시작됩니다. (평균 30~40% 하락된 가격의 아파트들이 등장합니다. 평균이므로 60% 이상 할인된 아파트도 나옵니다.) 중고야 팔든 안 팔든 존버할 수 있지만, 신상품은 시즌 내 다 팔아야만 하기 때문입니다. 중요한 건 이달에 당장 미분양이 몇 건 발생했냐는 절대값이 아닙니다. 미분양이 ‘점진적으로 늘어나고 있다는 추세’가 중요합니다. 새집도 안사는 마당에 구축 아파트를 살 리가 없습니다. 결국 구축 아파트를 매도하려면, 마지막 카드인 값을 내리는 수밖에 없습니다. 매매가가 떨어지면서 전세가와의 갭이 줄어듭니다. 전세가 역시 떨어지지만 매매가는 더욱 떨어지기 때문입니다. 이 시기에 갭투자를 하면 안됩니다.
- 하락의 시그널 : 신규 분양가를 높게 책정 → 미계약 → 미분양 → 입주 후 미분양
- 투자자를 위한 3종 선물 세트 : 미분양 (분양가 할인), 세금 완화 (양도세 면제, 취득세 할인), 저금리 → 아파트를 가장 싸게 살 수 있음.
(2) 하락 → 상승 초기
미분양 물량이 점차 소진됩니다. 전세가가 슬금슬금 올라가면서 이미 떨어질 때로 떨어진 매매가 근처까지 접근하면서 갭이 좁혀집니다. (갭투자 최적의 타이밍입니다.) 하락장 끝물에서 전세가율이 점점 올라가며 매매가와 갭이 줄어드는 건 상승장이 시작된다는 시그널이자 매수해도 된다는 시그널입니다. 전세가가 상승하면서 매매가를 밀어 올리고 있다면 전세가율을 기준으로 매매 타이밍을 잡아도 좋습니다.
하락장에서 상승 초기로 넘어가는 시점에서는 안 팔려서 할인하는 상품보다 미분양이 발생한 적 없는 신상아파트가 유리합니다. (할인 판매하는 아파트보다 얼마 더 비싸더라도 프리미엄이 붙을 수 있는 새집이 낫습니다.)
- 봄날의 햇살이 다가오는 신호 :
- ① 미분양 물량이 점차 소진된다.
- ② 전세가가 슬금슬금 올라가면서 매매가와 갭이 좁혀진다.
- 상승의 시그널 : 신규 공급 물량 부족 → 미분양 해소 → 전세가 상승 → 신규 분양가 낮게 책정
(3) 상승 초기 → 상승
상승장에서 갭이 낮은 집들 (집값이 치솟는데 매매가가 그렇게 높아지지 않은 집) 은 ‘안 좋은 집’ 일 가능성이 큽니다. 그럴만한 이유가 있다는 것을 명심해야 합니다. 갭이 적은 집은 상승장의 마지막까지 완주할 지구력이 없습니다. 상승에 분명한 한계가 있습니다. (뉴스에서 전세대란이니 겁을 줄 때 적당히 매도하는 것이 좋습니다.)
(4) 조정 → 폭등
폭등할 때 반드시 발생하는 3가지 현상이 있습니다. 집주인이 계약을 파기합니다. 계약 파기로 인한 위약금보다 시세 상승분으로 얻는 이익이 더 크다고 생각하기 때문입니다. 순환장세가 나타납니다. 전 지역에서 동시에 상승하는 것이 아닌 행정구역 단위로 지역을 옮겨가며 상승합니다. (강남/서초 → 송파/목동 → 강동/강북/마포/용산 → 서울 외곽/분당/판교/위례 등 → 경기도 전역 상승) 풍선효과가 나타나 규제가 적용되지 않은 지역 또는 규제 미적용 매물로 투기 과열의 불꽃이 옮겨 붙습니다.
*투기시장의 꼭지에 나타나는 현상 (매도해야 할 때)
- (1) 무주택자가 주택 매수를 위해 무리한다.
- (2) 투자자는 가격 상승 부담으로 저가 아파트 매수에 열을 올린다.
- (3) 정부 규제가 누적되어 다주택자 매수, 매도 부담이 최고조에 달한다.
- (4) 가격 폭등으로 매수자가 감소하고 거래량이 줄어든다.
- (5) 정부는 공급을 대폭 늘리겠다는 계획을 발표한다.
- (6) 매매가와 전세가의 갭 차이가 크게 벌어진다. (전세가율 하락)
*투기시장의 바닥에서 나타나는 현상 (매수해야 할 때)
- (1) 주택 취득세가 인하한다. (지방세인 취득세는 정부의 세금 인하의 마지노선)
- (2) 입주 미분양이 점점 줄어드는 추세를 보인다.
- (3) 전세난이 주요 이슈가 된다.
- (4) 매매가와 전세가의 갭 차이가 좁혀진다. (전세가율 상승)
부동산 가격 변화의 4요소 (아파트 값을 결정짓는 1차 요인)
아파트 가격에 항상 일관된 영향을 주는 요인들입니다.
(1) 심리
– 거래량 : 서울/수도권 아파트 월별 매매량을 체크해야 합니다. 시세차익에 대한 대중의 인식을 보여 줍니다. (부동산거래 국가승인 통계 R-ONE 부동산)
– 호가 : 거래량은 집값과 비례하지 않습니다. 집값이 폭등하기 전에도, 폭락하기 전에도 거래량은 감소합니다. (응축된 폭등의 시그널, 없어서 못사는 것 vs. 높은 가격에 지친 조정의 시그널, 있어도 안사는 것) 이 차이는 호가를 보면 구분할 수 있습니다. 호가에는 매도자의 심리가 그대로 드러납니다. 매도자의 심리가 담긴 호가와 타협의 결과인 실거래 사이의 갭이 어떤 방향성을 보이느냐에 따라 시장의 향후 방향성을 짐작할 수 있습니다. 실거래가 발생하지 않고 있다 하더라도 호가가 높아지고 있는지, 낮아지고 있는지 그 추세를 봐야 합니다.
(2) 전세가
(3) 분양
(4) 정책
아파트 값을 결정짓는 2차 요인
금리, 인구, 경기, 호재 및 국제정세, 정치, 전쟁 등은 모두 2차 요인입니다. 2차 요인은 아파트 가격 변화에 항상 일관되지 않습니다. 예를 들어 금리와 집값은 방향이 같을 때 강력하게 작용합니다. 상승장에서의 금리 인상은 힘을 낼 수 없지만 하락장에서의 금리 인상은 울고 있는 아이 뺨까지 때리는 격입니다.
그 외 기억해두어야 할 사항
임대시장에서의 수요는 1:1입니다. 그러나 매매시장에서의 수요는 다릅니다. 시장이 상승하면 한 명이 열 채, 스무 채, 백 채든 살 수 있습니다. 시장 상황에 따라 수요는 폭발하기도 하고, 흔적도 없이 증발하기도 하는 가변성을 지니고 있습니다.
부동산 투자는 오른쪽 어깨에서 팔아야 합니다. 까치밥을 남겨둔다는 심정으로 매도 시점을 잡는 것이 좋습니다.
매매가, 전세가, 호가, 거래량, 미계약/미분양/준공 후 미분양, 부동산 정책
참고 자료 : 김미경의 마흔수업
참고 자료 : 돈의 연금술 간단 요약